Choisir le bon type de SCPI
Plusieurs choix de structure se présentent :
- Capital fixe ou variable? Privilégier les SCPI à capital variable, qui, grâce à une valeur de retrait de la part définie à l’avance, procurent une plus grande visibilité sur le prix de sortie que les SCPI à capital fixe où la revente s’effectue de gré à gré, et où vous serez totalement dépendant du marché de l'offre et de la demande.
- Sous-jacent résidentiel ou professionnel (bureaux, hôtels, commerces, établissements de santé, etc.)? Le professionnel offre des rendements supérieurs, de l’ordre de 4 à 6% contre 1 à 3% sur le résidentiel, et plus réguliers (baux fermes de 3, 6, 9, 12 voire 15 ans). Il permet par ailleurs une diversification plus importante du fait des nombreux marchés qui le composent: le marché du bureau à Paris n'évolue pas de la même façon que celui des hôtels à Biarritz, ou encore des commerces à Lyon.
- SCPI défiscalisante ou non ? L’efficacité des SCPI défiscalisantes est limitée à cause de l’avantage fiscal pour l’investisseur : le prix de la part est souvent surcoté et le rendement moindre. A cela s’ajoute un problème de liquidité puisqu’il faut conserver ses parts au minimum 9 ans (voire 15 ans suivant le dispositif ou la SCPI) pour bénéficier de l’avantage fiscal. De plus, la société de gestion de la SCPI se charge de la revente des immeubles qui n’est donc pas contrôlée par le porteur de parts.
Enfin il est important d’analyser la diversité typologique et géographique de la SCPI : un véhicule présent aussi bien à Paris qu’en province ou même à l’étranger permet de se diversifier et de limiter le risque d’une baisse de rendement sur un marché local.
Quels chiffres-clés à relever ?
Certaines données, plus ou moins basiques, évoquent d’elles-mêmes la qualité d’une SCPI :
- Rendement passé / taux de distribution : sur un marché comme l’immobilier le niveau de rendement d’une SCPI, son évolution et sa volatilité sont les premiers indicateurs clés. Attention néanmoins, il est essentiel d'évaluer à la fois le taux de distribution (en pourcentage) et le montant du dividende distribué (i.e. le loyer). Le taux de distribution est égal au dividende distribué divisé par la valeur de la part. Si la part a été augmenté de manière significative, le taux de distribution va mécaniquement baisser. Le dividende peut cependant rester constant, ce qui n'est pas insatisfaisant lorsque l'on connait une période vide d'inflation.
- Prix de la part : l’évolution du prix de la part est représentative de l’évolution de la valeur du parc immobilier. L’idéal est une SCPI dont la part qui a été régulièrement revalorisée par le passé, signe que son parc immobilier évolue de manière constante et qu'il est donc de qualité, ou diversifié de manière efficace.
- Potentiel d’évolution du prix de la part : depuis le début des années 2000 les SCPI sont régulées par l’AMF qui exige une expertise régulière du parc immobilier chaque année. De cet audit ressort une valeur de réalisation qui est la division de la valeur du parc par le nombre de parts. Est aussi déterminée la valeur de reconstitution, correspondant à la valeur de réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine (droits, frais d'acquisition des immeubles, etc). Le gérant d’une SCPI à capital variable fixe le prix de souscription d’une part de la SCPI en s’éloignant au maximum de 10% de cette valeur de reconstitution. Plus le prix de la part est en-dessous de la valeur de reconstitution plus son potentiel de revalorisation sera important.
- Taille du parc / capitalisation : une SCPI possédant des centaines de biens et de locataires présente évidemment moins de risques qu’une SCPI avec un parc réduit, dépendante de chacun des loyers. Sans conseil avisé, privilégiez les SCPI dont la capitalisation dépasse la centaine de millions d'euros.
- Taux d’occupation financier : il s’agit du pourcentage de loyers perçus en fonction du potentiel de loyer global. Autrement dit, ce taux évalue l’importance de la partie du parc immobilier qui procure des loyers. Ce taux est compris en moyenne autour de 85%. Un bon taux d’occupation se situe donc au-delà de 85%. Une SCPI servant un rendement de 5% malgré un taux d’occupation moyen (80-85%) peut aussi être un signe de potentiel.
- Part du résultat mise en report à nouveau (ou réserve) : l’objectif des SCPI est de maintenir un rendement stable. Plus la part du résultat mise en réserve est importante, plus la courbe de performance de la SCPI pourra être lissée sur les années à venir, c'est-à-dire obtenir un rendement locatif extrêmement régulier. La réserve est un indicateur du nombre de mois de loyers « d’avance » que la SCPI peut distribuer. De plus, une SCPI affectant une part de son résultat à la réserve de manière récurrente est un signe de pérennité.
- Durée ferme moyenne des baux restant à courir : il s’agit de la durée moyenne à venir pendant laquelle la SCPI doit percevra les loyers sans prendre en compte les renouvellements de baux. Plus cette durée est élevée, plus la SCPI aura de la visibilité sur les rendements futurs. Elle est généralement comprise autour de 5-6 ans.
Quelles autres données à étudier ?
En plus des données quantitatives vues précédemment, plusieurs caractéristiques qualitatives des SCPI et de leur parc sont à évaluer. Parmi elles :
- Qualité des locataires: il est essentiel d’évaluer la solidité financière des locataires du parc immobilier et la probabilité qu’ils renouvellent leur bail à long terme.
- Qualité du gérant: ce paramètre peut paraître subjectif mais se vérifie en temps de crise immobilière, ou en cas de renouvellement du parc immobilier (cessions puis acquisitions). Une bonne gestion dans ces contextes particuliers se traduira par de faibles variations sur le rendement de la SCPI au contraire d’une mauvaise gestion qui elle entrainera une baisse du résultat distribué.
- La gestion de la collecte: la collecte correspond au nombre de parts souscrites et doit se comparer au nombre de retraits (i.e. parts cédées). Plus la différence entre le nombre de parts souscrites et le nombre de retraits est positive, plus l'investissement sera liquide. A l'inverse, si le nombre de retraits surpassent la collecte, la SCPI devra à terme céder des immeubles ce qui diminuera la liquidité de votre investissement. Une bonne société de gestion saura transformer rapidement la collecte en immobilier, procurant de nouveaux loyers pour les associés entrants et pérennisant ainsi son attractivité.
Associer l’investissement en SCPI à ses objectifs
L’investissement en parts de SCPI est un investissement de long terme. Il faut l’associer à des objectifs avec un horizon d’au moins 8 ans. Par ailleurs, suivant la nature des objectifs différentes SCPI peuvent être sélectionnées, comme par exemple :
- SCPI de « croissance », avec un potentiel de plus-value sur le prix de la part si l’objectif est de revendre les parts et récupérer un capital à un horizon donné.
- SCPI large et expérimentée à potentiel de plus-value plus faible, mais au rendement établi et régulier, pour obtenir un complément de revenus à la retraite par exemple.
L’investissement en parts d’une SCPI comporte certains risques malgré une combinaison de facteurs positifs sur le véhicule sélectionné. C’est pourquoi à compter d’un certain montant, 100 000€ par exemple, il est intéressant de se diversifier sur plusieurs SCPI. L’idée est là encore de mutualiser le risque en étant investi sur un parc immobilier à grande diversité typologique et géographiquement. Le contrôle de la volatilité sur le rendement est ainsi renforcé et permet au porteur de parts d’obtenir une meilleure visibilité sur ses flux de trésorerie à venir.