Plus-value
immobilière:
quelle fiscalité ?
Quels abattements pour durée de détention
I l faut appliquer un abattement pour durée de détention sur la plus-value brute, à la fois sur l’assiette de l’impôt sur le revenu et sur celle des prélèvements sociaux. Cet abattement est le suivant :• Pour l’impôt sur le revenu :
- 6 % pour chaque année pleine de détention de la 6ème et la 21ème année,
- 4 % pour la 22ème année • Pour les prélèvements sociaux :
- 0 % pour les 5 premières années pleines de détention ;
- 1,65 % pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème ;
- 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.
Fiscalité sur la plus-value imposable
A près l’application des règles décrites ci-dessus, la fiscalité sur la plus-value immobilière imposable est la suivante : 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux.Il existe une surtaxe si la plus-value réalisée dépasse 50 000€. Cette fiscalité est à prendre en compte après l’abattement pour durée de détention applicable pour l’imposition sur le revenu et s’évalue en pourcentage de la plus-value. Elle est de 2% à partir de 50 001€ puis augmente de 1% par tranche de 50 000€. Elle reste à 6% à partir de 250 001€.
Attention : dans le cas d’un bien en indivision, la plus-value imposable à prendre en compte doit être divisée par le nombre de co-indivisaires (ex : couple).
Ce n’est en revanche pas le cas pour une SCI qui vendrait un bien, puisqu’il s’agit d’une seule entité et la plus-value prise en compte ne doit pas être divisée par le nombre d’associés.
Exemple :
M. Dupont a acquis un appartement d’une valeur de 200 000€ en janvier 2000.Il a effectué 20 000€ de travaux.
En janvier 2015, il souhaite revendre le bien qui est estimé
à 465 000€.
La plus-value brute est la suivante :
465 000€ - 200 000€ x (1 + (frais d’acquisition + travaux).
M. Dupont a intérêt à prendre l’option forfaitaire des frais pour travaux de 15%, soit 30 000€ à comparer au 20 000€ réellement effectués.
La plus-value brute est donc la suivante : 465 000€ - 200 000€ x (1+ (7,5% + 15%)) = 220 000€.
L’abattement pour durée de détention est le suivant :
220 000€ x (1 – 60%) = 88 000€
L’abattement pour durée de détention est le suivant :
- Au titre de l’impôt sur le revenu : 6% x 10 = 60%
- Au titre des prélèvements sociaux : 1,65% x 10 = 16,5%
220 000€ x (1 – 60%) = 88 000€
- Dupont va donc devoir payer une surtaxe de 2% sur cette plus-value nette, soit 1 760€.
La fiscalité totale est alors de 48 316,4€ + 1 760€ = 50 076,4€ !
- S’il s’agit de votre résidence principale
- S’il s’agit de la vente de votre premier bien immobilier hors résidence principale, sous certaines conditions :
- Réemploi du produit de la vente dans 24 mois qui suivent pour l’acquisition d’une résidence principale ;
- Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
Quel fiscalité pour les biens détenus via une SCI ?
L a fiscalité sur les plus-values réalisées au travers d’une Société Civile Immobilière est celle des plus-values immobilières, excepté pour les SCI soumises à l’Impôt sur les Sociétés, auquel cas le régime d’imposition à suivre est celui des plus-values professionnelles.Dans le cas d’une SCI, deux cas de plus-value immobilière se présentent : la cession des parts de la SCI et la cession de l’immeuble par la SCI.
Le montant de l’impôt sur la plus-value varie suivant le cas de figure puisque le calcul du prix de revient est différent.
Dans le cas où l’immeuble est cédé par la SCI, les frais d’acquisition et de travaux s’ajoutent au prix d’acquisition tandis que seul les frais réels (droits de donation par exemple) viennent majorer le prix de revient dans le cas d’une cession des parts de SCI.
La fiscalité sur une cession des parts de la SCI est donc généralement plus élevée.
Enfin, pour les parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), la fiscalité sur la plus-value suit les mêmes règles que celles des parts de SCI.
La fiscalité sur une cession des parts de la SCI est donc généralement plus élevée.
Enfin, pour les parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), la fiscalité sur la plus-value suit les mêmes règles que celles des parts de SCI.
Grégoire Charvériat
Auteur de l’article
gregoire.charveriat@mensbridge.fr
SOURCES
Code Général des Impôts : art. 150 V
Bulletin officiel des Finances : BOI-RFPI-TPVIE-20-20130806
SOURCES
Code Général des Impôts : art. 150 V
Bulletin officiel des Finances : BOI-RFPI-TPVIE-20-20130806
